HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT KHÔNG CÓ CHỮ KÝ CỦA VỢ HOẶC CHỒNG-ÁN LỆ SỐ 4

Việc chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng theo quy định chung chỉ hợp pháp khi có đủ chữ ký của hai vợ chồng, tuy nhiên có trường hợp  chỉ có chữ ký vợ hoặc chồng nhưng người còn lại đã biết mà không phản đối, đã nhận toàn bộ tiền chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đã sử dụng nhà đất đó thì được coi là hợp pháp.

I.QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

1. Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986

Điều 15 Tài sản chung được sử dụng để bảo đảm những nhu cầu chung của gia đình. […]

2. Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP ngày 20-01-1988 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Luật Hôn nhân và gia đình

[…]

3. Chế độ tải sản vợ chồng (các điều 15, 16, 17, 18 và 42).
4. Tài sản chung và tài sản riêng của vợ chồng.

[…]. Nếu là việc mua, bán, cầm cố tài sản mà pháp luật quy định phải có hợp đồng viết (như việc mua, bán nhà) thì vợ và chống đều phải ký vào hợp đồng và nếu chỉ có một bên ký thi phải có sự ủy nhiệm của vợ, chồng cho mình ký thay.

 

3. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000

Điều 28. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

[…]

2. Tài sản chung của vợ chồng được chỉ dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện các nghĩa vụ chung của vợ chồng.

 

4. Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03-10-2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình

Điều 4. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của vợ, chồng

1. Trong trường hợp việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn của vợ chồng …. phải tuân theo hình thức nhất định, thì sự thỏa thuận của vợ chồng cũng phải tuân theo hình thức đó (lập thành văn bản có chữ ký của vợ, chồng hoặc phải có công chứng, chứng thực)

 

5. Bộ luật Dân sự năm 1995

Điều 176. Căn cứ xác lập quyền sở hữu

Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:

1. […]
2. Được chuyển giao quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; …

 

Điều 154. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có thẩm quyền đại diện xác lập, thực hiện

1. Giao dịch dân sự do người không có thẩm quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện chấp thuận; [..]

 

Điều 155. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá thẩm quyền đại diện

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá thẩm quyền đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người. được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện chấp thuận; […]

 

6. Bộ luật Dân sự năm 2005

Điều 145. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện

1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyển, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trở trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. […]

 

Điểu 146. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người được đại diện đồng ý hoặc biết mà không phản đối; …

 

Điều 234. Xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận

Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay có quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm chuyển giao tài sản, nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác.

 

7. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014

Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. […]
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: minh
3. a) Bất động sản;
4. b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
5. c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

 

8. Bộ luật Dân sự năm 2015

Điều 142. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện

1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
2. a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
3. b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý; […]

Điều 143. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
2. a) Người được đại diện đồng ý;
3. b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý

 

Điều 223. Xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng

Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật thi có quyền sở hữu tài sản đó.

 

II.PHÂN TÍCH VÀ BÌNH LUẬN

Trong Án lệ số 04, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ do người chồng ký, mà không có đủ chữ ký của hai vợ chồng cũng không có văn bản ủy quyền của người liên quan đến việc ký hợp đồng. Người vợ cho rằng không biết về việc chuyển nhượng đó nhưng các chứng cứ cho thấy người vợ đã biết việc chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đã nhận, sử dụng nhà đất và sửa chữa nhà mà không phản đối. Ngoài ra, người vợ cùng chồng đã nhận đầy đủ số tiền chuyển nhượng.

Trong phần “Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ” chỉ dẫn chiếu đến quy định tại khoản 2 Điều 176 BLDS 1995 về căn cứ xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận. Tuy nhiên, trong tình huống án lệ, giao dịch chuyển nhượng nhà đất của người chồng thuộc quyền sử dụng (đối với đất) và sở hữu (đối với nhà) chung của vợ chồng không có sự ủy quyền của người vợ cho người chồng đại diện mình để ký kết giao dịch đó. Như vậy, rõ ràng là người chồng đã xác lập, thực hiện giao dịch đó không có thẩm quyền đại diện cho người vợ, hợp đồng chỉ có chữ ký của chồng/vợ.

Tại thời điểm xác lập giao dịch nêu trên, căn cứ Điều 154 BLDS 1995 như đã dẫn chiếu ở trên thì giao dịch đó không phát sinh nghĩa vụ của người được đại diện (người vợ) chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, trừ trường hợp người được đại diện (người vợ) chấp thuận. Theo quy định này, sự “chấp thuận” phải được hiểu là sự chấp thuận sau khi giao dịch đã được xác lập và thực hiện. BLDS 1995 không làm rõ khái niệm thế nào là chấp thuận. Tuy nhiên, việc người vợ đã cùng nhận số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã biết về việc người nhận chuyển nhượng về ở và sửa chữa nhà trên đất đó mà không có sự phản đối của người vợ tại thời điểm đó thì rõ ràng cho thấy người vợ (người được đại diện) đã chấp thuận việc xác lập và thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất được thực hiện bởi người chồng đại diện cho mình mặc dù người chồng không có quyền đại diện. Như vậy, căn cứ Điều 154 BLDS 2015, người vợ có nghĩa vụ đối với việc xác lập và thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất đó.

Thông qua Án lệ số 04, khái niệm “chấp thuận” cần được hiểu ở nghĩa rộng, cụ thể là bao gồm “biết mà không phản đối”. Chúng tôi cho rằng có lẽ án lệ này cũng đã tính đến quy định của pháp luật tại thời điểm ban hành án lệ. Cụ thể là theo điểm b khoản 1 Điều 142 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý. Quy định này đã thay thế quy định về “người được đại diện chấp thuận” tại BLDS 1995 áp dụng vào thời điểm xác lập và thực hiện giao dịch trong vụ án được nêu tại án lệ.

Chúng tôi cho rằng Án lệ số 04 với nội dung “giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác của vợ chồng mà pháp luật quy định cần phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng nhưng được xác lập và thực hiện chỉ bởi vợ hoặc chồng vẫn được coi là có hiệu lực” trong phạm vi giới hạn và đối với các vụ án có những tình tiết cơ bản sau đây:

• Người vợ hoặc chồng không xác lập, thực hiện giao dịch nhưng đã biết mà không phản đối việc xác lập và thực hiện giao dịch đó; và

(ii)      Người nhận chuyển nhượng đã thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch.

Án lệ 04 gợi mở hướng giải quyết cho việc xét điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và hậu quả do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện hoặc do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá thẩm quyền, song vẫn xác định giao dịch dân sự có hiệu lực nếu có 2 yếu tố sau:

• Người được đại diện đó có biết mà không phản đối giao dịch đó hay không?
• Và bên còn lại đã thực hiện hết các nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch chưa?

Mọi thắc mắc liên quan, mời Quý Khách liên hệ: Công ty Luật TNHH STC

Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Hotline: 0988873883

Email: stclawfirm.vn@gmail.com

Website: https://stclawfirm.com/

Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.