05 LOẠI TRANH CHẤP PHỔ BIẾN VỀ NHÀ CHUNG CƯ

          Không chỉ chung cư cũ mà cả chung cư mới, tình trạng tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị, chủ đầu tư cũng đang nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện tại các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Nội, gây nhiều bức xúc trong dư luận xã hội. Luật STC xác định có 05 loại tranh chấp về nhà chung cư phổ biến hiện nay.

         Đối với chung cư mới, tình trạng tranh chấp phổ biến nổi lên là: tranh chấp về Quỹ bảo trì; tranh chấp diện tích sở hữu chung-sở hữu riêng; Thành lập Ban quản trị; Tình trạng chủ đầu tư vi phạm xây dựng hoặc chủ đầu tư vi phạm thực hiện nghĩa vụ tài chính, chậm nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho cư dân…. Luật STC sẽ đưa đến bạn đọc quy định pháp lý về từng loại tranh chấp, cụ thể:

1.Tranh chấp Quỹ bảo trì: Đây là khoản kinh phí được sử dụng cho việc bảo trì phần sở hữu chung của một tòa nhà chung cư. Cư dân của tòa nhà có trách nhiệm nộp phí bảo trì chung cư để cải thiện tình trạng xuống cấp sau thời gian đi vào sử dụng. Số tiền trong quỹ này sẽ được dùng để cải thiện, nâng cấp tình trạng hiện tại để giảm thiểu tối đa các nguy cơ gây hại về người và của có thể xảy ra.

 2.Tranh chấp diện tích sở hữu chung-sở hữu riêng. Theo Luật Nhà ở 2014:

2.1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.

– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2.2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định trên; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.

– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.

Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư

– Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

+ Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.

Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

– Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Tranh chấp phần sở hữu chung trong nhà chung cư là tranh chấp các diện tích thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng nêu trên mà chủ yếu là tranh chấp các diện tích thuộc sở hữu chung nhưng bị Chủ đầu tư cố ý chiếm dụng thành sở hữu riêng của Chủ đầu tư.

3.Thành lập Ban quản trị:

Ban quản trị nhà chung cư được hiểu là một mô hình tổ chức được thành lập do các chủ sở hữu nhà chung cư. Đây là tổ chức có có các đặc điểm: có tư cách pháp nhân; có con dấu và hoạt động dưới mô hình ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần.Hội nghị nhà chung cư sẽ là cơ sở để quyết định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư bị phụ thuộc rất nhiều vào cuộc hội nghị nhà chung cư chứ ban quản trị  nhà chung cư không có quyền tự quyết định mô hình hoạt động của mình.

4.Chủ đầu tư vi phạm xây dựng, vi phạm thực hiện nghĩa vụ tài chính

Chủ đầu tư xây dựng theo Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định:

“Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.”. Chủ đầu tư xây dựng gồm:

– Cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn đầu tư xây dựng công trình.

– Cơ quan, tổ chức, cá nhân được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.

Các hành vi vi phạm xây dựng phổ biến của chủ đầu tư: Thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng, thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng….

Chủ đầu tư vi phạm thực hiện nghĩa vụ tài chính: Là việc chủ đầu tư vi phạm thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ tài chính với nhà nước gồm các nghĩa vụ: nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền sử dụng đất, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí đo đạc, lệ phí trước bạ….

5.Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ hồng

Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng dựng nhà ở thương mại trong đó có dự án chung cư thương mại, khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở nêu:

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.

Như vậy, thời hạn để chủ đầu tư xây dựng dự án chung cư thương mại phải xin cấp Sổ hồng cho người mua là 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư trừ trường hợp người mua tự đề nghị để bản thân đi làm thủ tục cấp Sổ hồng.

Nếu chủ đầu tư không xin cấp Sổ hồng cho người mua hoặc vì lý do từ phía chủ đầu tư mà người mua chưa thể được cấp Sổ hồng chung cư như: Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên chưa thể xin cấp Sổ hồng; Chủ đầu tư đang thế chấp dự án chung cư tại ngân hàng trước khi xin cấp Sổ hồng và hiện chưa giải chấp nhưng vẫn thực hiện bán căn hộ chung cư cho người mua. Trường hợp này cần xác định chủ đầu tư đã vi phạm quy định nêu tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở bởi trước khi bán cho cá nhân thì chủ đầu tư bắt buộc phải giải chấp với tổ chức tín dụng (được thể hiện rõ trong Văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở).

Khi chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục xin cấp Sổ hồng chung cư cho người mua, theo quy định tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư không nộp hồ sơ làm thủ tục cấp Sổ hồng cho người mua hoặc nếu người mua tự đi làm thủ tục cấp Sổ hồng mà chủ đầu tư không cung cấp đủ giấy tờ thì sẽ bị phạt. Mức phạt cụ thể căn cứ thời hạn chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Sổ hồng cho người mua.

Trên đây là 05 loại tranh chấp phổ biến liên quan đến nhà chung cư. Bạn đọc cần tìm hiểu thêm mời liên hệ:

Công ty Luật TNHH STC

Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Hotline: 0988873883

Email: stclawfirm.vn@gmail.com

Website: https://stclawfirm.com/

Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.