NGƯỜI VIỆT NAM Ở NƯỚC NGOÀI NHỜ NGƯỜI Ở VIỆT NAM ĐỨNG TÊN MUA NHÀ ĐẤT-ÁN LỆ SỐ 2

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đưa tiền cho người đang ở Việt Nam nhờ đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó người được nhờ đứng tên ở Việt Nam đã quản lý rồi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó với giá trị cao hơn thì Tòa án buộc người được nhờ đứng tên trả lại khoản tiền gốc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khoản tiền còn lại không bị tịch thu mà được coi là lợi nhuận chung và phải chia cho người được nhờ đứng tên ở Việt Nam tương ứng với công sức của họ trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất; nếu không xác định được chính xác công sức thì khoản lợi nhuận đó được chia đều cho hai bên.

I.Quy định pháp luật

1.1. Khi giải quyết vụ án

Không có quy định của pháp luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở tại Việt Nam.

Điều 50 Luật Đất đai năm 1987 (hết hiệu lực ngày 15-10-1993)

Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định.

Điều 9 Nghị định số 30-HĐBT ngày 23-3-1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai

Việc giao đất cho người nước ngoài nói tại điều 50 Luật Đất đai này quy định như sau:

1. Giao đất để xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự và các cơ quan đại diện khác của nước ngoài được thực hiện trên cơ sở Hiệp định giữa Chính phủ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với Chính phủ nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế hữu quan với hình thức giao đất có thời hạn.
2. Giao đất để sản xuất kinh doanh theo Luật Đầu tư nước ngoài:
3. a) Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài được thuê đất theo luận chứng kinh tế – kỹ thuật đã được Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư phê chuẩn,
4. b) Đối với xí nghiệp liên doanh thì giá trị khu đất được tinh vào phần vốn góp của phía Việt Nam.

Điều 80 Luật Đất đai năm 1993

Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất.

Điều 15. Hợp đồng vô hiệu Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 (áp dụng vào thời điểm giao dịch)

1. Hợp đồng vô hiệu toàn bộ trong các trường hợp sau đây:
2. a) Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trải với đạo đức xã hội;
3. b) Một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng […]

Điều 16. Xử lý hợp đồng vô hiệu

1. Hợp đồng vô hiệu không có giá trị từ thời điểm giao kết.
2. Nếu hợp đồng chưa được thực hiện hoặc đã được thực hiện một phần, thì các bên không được tiếp tục thực hiện.
3. Trong trường hợp hợp đồng đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ, thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu tài sản đó không bị tịch thu theo quy định của pháp luật; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc giao kết hợp đồng vô hiệu mà gây ra thiệt hại cho bên kia, thì phải bồi thường, trừ trường hợp bên bị thiệt hại biết rõ lý do làm cho hợp đồng vô hiệu mà vẫn giao kết.
5. Khoản thu nhập không hợp pháp từ việc thực hiện hợp đồng vô hiệu phải bị tịch thu.

Bộ luật Dân sự năm 1995

Điều 137. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

1. Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, sung quỹ nhà nước. […]

Bộ luật Dân sự năm 2005

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Điều 235. Xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức

Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó.

1.2. Tại thời điểm công bố án lệ

Án lệ số 02 được ban hành vào ngày 06-4-2016. Tại thời điểm đó. pháp luật Việt Nam đã cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:

Luật Nhà ở năm 2014

Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

[…]

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài […]

Luật Đất đai năm 2013

Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; […]

II.Phân tích và bình luận

Căn cứ các quy định pháp luật áp dụng vào thời điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người ở Việt Nam đứng tên “mua” đất, giao dịch đó bị cấm vì pháp luật tại thời điểm đó không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và quyền sử dụng đất nói chung ở Việt Nam. Giao dịch đó được thực hiện vào thời điểm Pháp lệnh Hợp đồng dân sự có hiệu lực và bị điều chính bởi Pháp lệnh đó – Khoản 5 Điều 1.

Pháp lệnh quy định: “Khoản thu nhập không hợp pháp từ việc thực hiện hợp đồng vô hiệu phải bị tịch thu”. Do đó, các giao dịch tương tự đã bị Tòa án tuyên bố vô hiệu và khoản lợi nhuận thu được bị tịch thu.

Quy định trên vẫn tiếp tục được thể hiện tại BLDS 1995 về xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, đến BLDS 2005 đã không quy định “cứng nhắc” như trên mà chỉ quy định chung tại Điều 137 rằng hoa lợi, lợi tức có thể bị tịch thu “theo quy định của pháp luật”.

Theo nguyên tắc về áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án thì lẽ ra trong trường hợp này phải áp dụng pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện. Tuy nhiên, HĐTP TANDTC đã chấp nhận nhận định được nêu trong Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao (“Đối với chênh lệch giá trị đất, thời điểm xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm là thời điểm thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005, không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản chênh lệch này bà Thảnh và ông Tám củng được hưởng”) để cho rằng Tòa án cấp phúc thẩm tịch thu sung công quỹ nhà nước khoản lợi nhuận là “không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005″.

Có lẽ, HĐTP TANDTC đã tính đến sự thay đổi của pháp luật theo hưởng có lợi hơn đối với các đương sự để “áp dụng hồi tố”. Trong vụ việc này có hai quy định có lợi hơn đối với các đương sự. Thứ nhất, pháp luật đã cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà, sử dụng đất ở Việt Nam trong một số trường hợp. Thứ hai, việc tịch thu hoa lợi, lợi tức thu được từ việc thực hiện giao dịch vô hiệu không phải là trong mọi trường hợp mà chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định cụ thể.

Án lệ không nhận định rõ là giao dịch trong vụ án này có bị coi là vô hiệu hay không. Tòa án cấp phúc thẩm chắc đã quyết định giao dịch này là vô hiệu nên mới quyết định tịch thu khoản lợi nhuận này. Căn cứ vào việc án lệ không có nhận định về vấn đề này, đồng thời án lệ cùng dẫn chiếu đến Điều 137 BLDS 2005 (trong phần về “Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ”), chúng tôi cho rằng HĐTP TANDTC có lẽ cũng coi giao dịch này là vô hiệu và án lệ này chỉ giới hạn trong việc đưa ra đường lối xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu liên quan đến hoa lợi, lợi tức thu được. Như vậy, án lệ số 02 đã không dựa trên các quy định của pháp luật áp dụng vào thời điểm giao dịch mà áp dụng các quy định của pháp luật vào thời điểm giải quyết vụ án theo hướng có lợi hơn cho các đương sự.

Án lệ số 02 không thể được khái quát hóa theo hướng công nhận việc “đầu tư chui” của người không được phép đầu tư, kinh doanh, bao gồm người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…, thông qua người khác được phép đầu tư, kinh doanh.

Đối với những vụ án với tình tiết tương tự như việc “nhờ” đứng tên “mua” đất, bất động sản khác được thực hiện trong những năm gần đây khi mà pháp luật đã có quy định rõ ràng về những trường hợp nào người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sử dụng đất, sở hữu bất động sản khác ở Việt Nam thì theo chúng tôi cần phải căn cứ theo các quy định đó để giải quyết.

Việc áp dụng Án lệ số 02 nếu không tính đến các yếu tố mang tính “xử lý tình huống” như chúng tôi phân tích ở trên rất có thể sẽ dẫn đến việc các bên vi phạm pháp luật về quản lý đất đai (không được phép mua bán, đầu tư nhưng thông qua người khác để mua bán, đầu tư) vì họ cho rằng cuối cùng nếu tranh chấp có xảy ra thì Tòa án cũng sẽ bảo vệ họ (được phép lấy lại vốn đầu tư, được chia lợi nhuận đầu tư). Ngoài ra, nếu không áp dụng án lệ một cách rất thận trọng thì có thể dẫn đến trường hợp rất nghiêm trọng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài “bỏ tiền” mua bán nhà, đất với số lượng lớn và ở những vị trí nhạy cảm thông qua những người ở Việt Nam có quyền mua bán, trong khi chế độ sử dụng đất đai được quản lý chặt chẽ nhất là đối với người nước ngoài.

Vì vậy, theo chúng tôi, kết luận pháp lý từ Án lệ số 02 với nội dung như chúng tôi trình bày ở trên chỉ nên áp dụng trong những vụ án có các tình tiết cơ bản sau đây:

(i) Việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài “nhờ đứng tên” xảy ra trong thời kỳ pháp luật đất đai chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sử dụng đất, bất động sản khác tại Việt Nam;

(ii) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản khác giữa “người dùng tên họ” và bên chuyển nhượng là hợp pháp,

(iii) Có lợi nhuận từ việc “đầu tư” nêu trên.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng việc áp dụng Án lệ số 02 rất thận trọng nếu như có sự thay đổi so với các tình tiết nêu trên. Ví dụ, trong các vụ án có một trong các trường hợp sau đây: người “nhờ” là người nước ngoài giao dịch mua bán được thực hiện trong khi pháp luật đã quy định rõ các trường hợp người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản khác tại Việt Nam, theo chúng tôi Án lệ số 02 không được áp dụng.

Mọi thắc mắc liên quan, mời Quý Khách liên hệ: Công ty Luật TNHH STC

Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Hotline: 0988873883

Email: stclawfirm.vn@gmail.com

Website: https://stclawfirm.com/

Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.