Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, đối với hợp đồng mua bán nhà đất thì phải công chứng, nếu không công chứng thì hợp đồng bị vô hiệu. Tuy nhiên vẫn có quy định mà hợp đồng không công chứng thì vẫn được công nhận.

1. Quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định tại điểm a khoản  Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, trừ trường hợp sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản”.

Do đó, nếu hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng thì bị vô hiệu.

2. Hợp đồng không công chứng có thể có hiệu lực

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng thi được xem là vi phạm về hình thức. Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy  về hình thức như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên chưa công chứng thì vẫn có hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.

– Để hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng thì bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên không phải thực hiện việc công chứng.

Khi nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận thì người yêu cầu phải có giấy tờ, chứng minh việc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là giấy giao nhận tiền, biên lai, thông tin chuyển khoản qua ngân hàng…).