HỨA MUA, HỨA BÁN ĐẤT NHƯNG KHÔNG THỰC HIỆN CÓ BỊ PHẠT CỌC?
-
Pháp luật có quy định “hứa bán”, “hứa mua” đất?
Việc “hứa mua”, “hứa bán” vẫn được thực hiện trong các thỏa thuận về mua bán đất đai. Tuy nhiên, pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng không có bất kỳ điều khoản nào quy định hay giải thích thế nào là “hứa mua”, “hứa bán” đất.
Trên thực tế, việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau:
(1) Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).
(2) “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật.
(3) “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.
(4) Dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty kinh doanh bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất).
Có thể thấy, những trường hợp trên chưa đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà người đang sử dụng đất cũng như người mua sẵn sàng ký hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” quyền sử dụng đất trong tương lai. Trong hợp đồng này có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc. Như vậy, pháp luật không có điều khoản nào quy định “hứa bán”, “hứa mua” đất.
-
Hứa mua, hứa bán đất nhưng không thực hiện có bị phạt cọc?
* Hứa mua, hứa bán nhưng hợp đồng không ghi điều khoản “đặt cọc”
Trường hợp này, bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc (có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng đó hợp pháp và có quy định phạt vi phạm hợp đồng).
* Hứa mua, hứa bán có thỏa thuận “đặt cọc”
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng có ghi “đặt cọc” và hợp đồng đó hợp pháp mà một trong các bên từ chối giao kết không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Lưu ý: Chỉ được coi là đặt cọc nếu trong hợp đồng do các bên thỏa thuận có ghi là “đặt cọc” (việc xác định có phải là đặt cọc hay không rất quan trọng bởi lẽ đây là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên có kèm theo quy định phạt cọc khi không thực hiện).
Để hiểu thêm về đặt cọc và căn cứ xác định các trường hợp đặt cọc, phạt cọc hãy liên hệ Công ty Luật TNHH STC để luật sư của chúng tôi tư vấn.
Trân trọng./.