Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp cho thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng nhưng chủ nhà đòi lại nhà cho thuê. Vậy, bên thuê nhà có được đòi bồi thường thiệt hại hay không?

1. Các trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Điều 132 Luật nhà ở 2014, trong thời hạn cho thuê nhà theo thỏa thuận tại hợp đồng, bên cho thuê sẽ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà cho thuê trong trường hợp sau:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện;

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

– Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không thỏa thuận được với bên thuê về giá nhà thuê mới sau khi cải tạo. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê.

2. Bên thuê nhà đòi bồi thường như thế nào?

Căn cứ khoản 4 Điều 428 BLDS 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

“Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường”.

Việc chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mà không được sự đồng ý của bên thuê là là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.

Do đó, bên cho thuê có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại, trong trường hợp hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì phải thực hiện cả phạt vi phạm theo thỏa thuận.

2.1. Bồi thường thiệt hại

Bên cho thuê sẽ bồi thường thiệt hại theo nguyên tắc được nêu tại Điều 585 BLDS 2015: “Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức, hình thức, phương thức bồi thường”.

Về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng quy định tại Khoản 2, 3 Điều 419 BLDS quy định:

“2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc”.

Khi chủ nhà đòi lấy lại nhà trước hạn mà ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường về những thiệt hại đã xảy ra.

Nếu hai bên không thỏa thuận được thì bên thuê nhà có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết.

2.2. Phạt vi phạm hợp đồng

Theo quy định tại Điều 418 BLDS 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

Do đó, nếu trong hợp đồng thuê nhà có điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng thì bên cho thuê nhà sẽ phải trả cho bên thuê một khoản tiền theo thỏa thuận do vi phạm hợp đồng.