Tháng: Tháng tám 2019

Nhà ở không chỉ đơn thuần chỉ là nơi sinh hoạt của nhiều gia đình mà còn là khối tài sản lớn, tích góp phần lớn công sức lao động mới có được. Chính vì vậy, đối với nhiều người việc mua một căn nhà (căn hộ) là một vấn đề trọng đại, phải cực kỳ cân nhắc để lựa chọn được căn hộ ưng ý, phù hợp không chỉ cả về tiện ích mà còn về tài chính của mình. Biết là quan trọng như vậy nhưng khi mua căn hộ chung cư (hay còn gọi là tài sản hình thành trong tương lai) khách hàng (người mua căn hộ, người thuê mua căn hộ) lại chỉ có thể tìm hiểu được những thông tin về thiết kế, diện tích, giá tiền, nội thất, quy hoạch, giấy phép đầu tư, giấy phép của dự án… mà không thể lường trước được rủi ro sau khi mua. Rất nhiều dự án chủ đầu tư sau khi nhận được tiền từ người mua không biết dùng tiền vào mục đích gì nhưng dự án thì vẫn chây ỳ không lớn hoặc giậm chân tại chỗ. Hết thời hạn bàn giao, nhà thì chưa có và không biết bao giờ sẽ được nhận.

Chính vì vậy, các nhà làm luật đã cân nhắc, điều chỉnh bổ sung thêm nhiều chế tài cụ thể để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà khi chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ cam kết trong hợp đồng mua bán. Đó là bảo lãnh thực hiện hợp đồng.

Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh”.

Theo quy định này, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Cụ thể, ngân hàng (bên bảo lãnh) sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có 02 điều kiện sau đây:
– Một là, chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết;
– Hai là, bên mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai này mang hướng đến bảo vệ người mua:
Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết sẽ được ngân hàng bảo đảm. Khoản tiền này bao gồm số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Hơn nữa, theo Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng, cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua nhà ở.
Như vậy, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm khi mua nhà ở hình thành trong tương lai vì nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Kể cả sau khi đã bàn giao nhà, cam kết bảo lãnh vẫn phải có hiệu lực thêm một khoảng thời gian nhất định nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của khách hàng trong trường hợp có những tranh chấp phát sinh sau thời điểm đó.
Thứ hai, Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Như vậy, khách hàng có thể biết được việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, cũng như yên tâm hơn về dự án.
Có thể khẳng định, đây chính là những quy định bảo vệ tốt nhất cho khách hàng, khi chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ cam kết thì người mua nhà tránh được rủi ro, không bị mất vốn đầu tư hay tiền mua nhà.