Đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai 2013 bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,… Vậy khi nào được chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở?. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ về vấn đề này.

1. Khái quát về đất nông nghiệp

Luật đất đai năm 2013 không giải thích như thế nào là đất nông nghiệp mà chỉ liệt kê các loại đất được phân vào nhóm đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên có thể hiểu đất phi nông nghiệp là nhóm đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 thì nhóm đất phi nông nghiệp gồm các loại đất sau đây:

• Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

2. Trường hợp được chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở

Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất. Nói cách khác, chỉ được chuyển sang đất ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển phải có quyết định của UBND cấp huyện nơi có đất, tổ chức muốn chuyển phải có quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất).

3. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

 – Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

– Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

Cách 2: Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

– Tiếp nhận hồ sơ:

+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.

+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trông lúa chủ yếu được thực hiện khi đất trồng lúa kém hiệu quả sang cây trồng giá trị cao.

1. Điều kiện khi chuyển đổi cơ cấu cây trồng

Để chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa cần phải đáp ứng những yêu cầu luật định  nhằm bảo đảm sử dụng đất có hiệu quả nhưng không sai mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 56 Luật Trồng trọt 2018 và khoản 1 Điều 13 Nghị định 94/2019/NĐ-CP, việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa phải đáp ứng các điều kiện sau: 

• Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng của cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Không làm mất đi các điều kiện để trồng lúa trở lại; không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa.
• Trường hợp chuyển trồng lúa sang trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản, được sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng nuôi trồng thủy sản với độ sâu không quá 120 cm (1,2 mét) so với mặt ruộng.

2. Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi cơ cấu cây trồng

Khoản 3 Điều 13 Nghị định 94/2019/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất lúa như sau:

Bước 1: Gửi hồ sơ

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trồng lúa hợp pháp có nhu cầu chuyển đổi sang trồng cây hàng năm, trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản; hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất trồng lúa hợp pháp có nhu cầu chuyển sang trồng cây lâu năm gửi 01 bản đăng ký đến UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) theo Mẫu số 04.CĐ Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định 94/2019/NĐ-CP.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu

– Trường hợp bản đăng ký chuyển đổi không hợp lệ, trong thời gian 03 ngày làm việc, UBND cấp xã phải hướng dẫn cho tổ chức, cá nhân chỉnh sửa, bổ sung bản đăng ký.

– Nếu bản đăng ký chuyển đổi hợp lệ và phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất lúa của UBND cấp xã, trong thời gian 05 ngày làm việc, UBND cấp xã có ý kiến “Đồng ý cho chuyển đổi”, đóng dấu vào bản đăng ký, vào sổ theo dõi và gửi lại cho người sử dụng đất.

– Trường hợp không đồng ý, UBND cấp xã phải trả lời bằng văn bản cho người dân theo Mẫu số 05.CĐ Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định 94/2019/NĐ-CP. 

Chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau nhưng trên thực tế nhiều người vẫn có sự nhầm lẫn. Bài viết phân biệt hai khái niệm này.

Chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, nhất là đất ở là mong muốn của người sử dụng đất nhưng không phải lúc nào cũng được phép chuyển. 

1. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Để chuyển mục đích sử dụng đất cần phải đáp ứng các căn cứ theo Điều 52 Luật đất đai 2013 như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép

Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, các trường hợp sau đây được chuyển mục đích mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai bao gồm:

•  Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.

3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

4. Trình tự thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Để có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (có dấu đỏ của UBND cấp huyện nơi có đất) thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 Thông tư 30//2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

Bước 2: Nộp hồ sơ

– Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.

– Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013, UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu có đủ 02 điều kiện sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép khu vực có thửa đất được chuyển mục đích sử dụng.

– Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là chính đáng, hợp pháp (đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Trước khi hòa giải, UBND xã phải thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân, thu thập các tài liệu liên quan đến vụ việc tranh chấp. Cuộc họp hòa giải phải có sự tham gia của các bên tranh chấp đất đai, trường hợp một trong các bên vắng mặt hoặc vắng mặt đến lần thứ 2 thì coi như việc hòa giải không thành. Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.

Khi kiểm sát việc giải quyết vụ án tranh chấp chia di sản thừa kế, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên, công chức cần chú ý một số vấn đề về xác định thời điểm mở thừa kế và thời hiệu khởi kiện các vụ án tranh chấp chia di sản thừa kế, cụ thể:

– Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết. Việc xác định thời điểm mở thừa kế có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định di sản của người chết để lại, xác định người được hưởng thừa kế, thời hiệu khởi kiện và pháp luật áp dụng để giải quyết tranh chấp về thừa kế…

– Theo quy định tại Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, khoản 2 Điều 149 Bộ luật dân sự 2015: 

Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án.

Trường hợp thời hiệu khởi kiện không còn nhưng không có đương sự nào yêu cầu áp dụng thời hiệu hoặc đưa ra yêu cầu không phù hợp quy định của pháp luật thì Tòa án vẫn tiếp tục giải quyết vụ án.

Trường hợp đương sự yêu cầu áp dụng thời hiệu đúng quy định thì cần làm rõ thời điểm mở thừa kế (thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện) và ngày khởi kiện để xác định còn thời hiệu khởi kiện hay đã hết.

Khi xác định thời hiệu khởi kiện về thừa kế, cần lưu ý các quy định về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện (trường hợp sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan), quy định bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện vụ án trong BLDS.

– Để xác định thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế cần nắm vững quy định về thời hiệu khởi kiện tại Điều 184 BLTTDS, Điều 149 và Điều 623 Bộ luật dân sự 2015, Điều 4 Nghị quyết 02/2016/NQ- HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Án lệ số 26/2018/AL của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và tham khảo mục 1, 2 Phần III Giải đáp vướng mắc số 01/GĐ-TANDTC ngày 25/7/2016 và Phần I Giải đáp vướng mắc số 01/GĐ-TANDTC ngày 05/01/2018 của Tòa án nhân dân tối cao.

Theo đó, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 10/9/1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh thừa kế 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/HĐTP ngày 19/10/1990 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế, cụ thể là: Thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế được tính từ ngày 10/9/1990.

Đối với trường hợp thừa kế mở từ ngày 10/9/1990 đến trước ngày 01/01/2017 (ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực), thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản được tính từ thời điểm mở thừa kế.

Trường hợp thừa kế mở trước ngày 01/7/1991 mà không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia và di sản thừa kế là nhà ở thì thời hiệu khởi kiện được xác định theo quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (Nghị quyết 58/1998).

Theo đó thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/1999 (ngày Nghị quyết 58/1998 có hiệu lực), không tính vào thời hiệu khởi kiện (khoản 2 Điều 17 Nghị quyết 58/1998).

Trường hợp thừa kế mở trước ngày 01/7/1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia và di sản thừa kế là nhà ở thì thời hiệu khởi kiện được xác định theo quy định tại Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (Nghị quyết 1037/2006).

Theo đó, thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/9/2006 (ngày Nghị quyết 1037/2006 có hiệu lực) không tính vào thời hiệu khởi kiện (khoản 2 Điều 39 Nghị quyết 1037/2006).

Căn cứ: Hướng dẫn 24/HD-VKSTC ngày 12/5/2021 về nội dung cơ bản trong công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án tranh chấp chia di sản thừa kế.

Nguồn: Thư viện pháp luật.