Di sản thừa kế chỉ có thể được phân chia hợp pháp nếu những người thừa kế thực hiện đúng các hình thức phân chia được Bộ luật Dân sự 2015 quy định như Luật STC liệt kê dưới đây:
Nội dung việc phân chia di sản theo di chúc được quy định tại Điều 659 Bộ Luật Dân sự 2015 tuân theo những quy tắc sau:
-Tuân theo ý chí của người để lại di chúc. Nếu di chúc không phân chia cụ thể cho từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những đối tượng được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp thỏa thuận khác.
-Trường hợp phân chia di sản theo hiện vật:
+Được nhận hiện vật kèm hoa lợi, lợi tức thu được từ hiện vật.
+Chịu phần giá trị hiện vật bị giảm sút tính đến thời điểm phân chia di sản
+ Nếu hiện vật bị tiêu hủy do lỗi của người khác thì có quyền yêu cầu bồi thường.
-Trường hợp di chúc chia theo tỷ lệ đối với tổng tài sản thì tỷ lệ này được tính trên giá trị khối di sản đang còn vào thời điểm phân chia di sản thừa kế.
2.Phân chia di sản theo pháp luật
Tại Điều 660 Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều này:
“1. Khi phân chia di sản, nếu có người thừa kế cùng hàng đã thành thai nhưng chưa sinh ra thì phải dành lại một phần di sản bằng phần mà người thừa kế khác được hưởng để nếu người thừa kế đó còn sống khi sinh ra được hưởng; nếu chết trước khi sinh ra thì những người thừa kế khác được hưởng.
2.Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia.”
Liên hệ Luật STC để được tư vấn miễn phí về phân chia di sản thừa kế
3.Hạn chế phân chia khi:
-Hạn chế theo thời gian: Di sản chỉ được chia sau 1 thời gian nhất định khi:
+Tuân theo ý chí của người lập di chúc
+Theo thỏa thuận của tất cả những người thừa kế
-Trường hợp chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của bên vợ hoặc chồng còn sống và gia đình thì bên còn sống có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần di sản mà những người thừa kế được hưởng nhưng chưa cho chia di sản trong một thời hạn nhất định.
+Lần 1: không quá 03 năm kể từ thời điểm mở thừa kế
+Lần 2: Hết thời gian ở lần 1 nếu chứng minh được việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của họ thì có quyền yêu cầu Tòa an gia hạn thêm nhưng không quá 03 năm.
Chia di sản trong trường hợp có người thừa kế mới hoặc có người thừa kế bị bác bỏ quyền thừa kế
Sau khi đã chia thừa kế, việc xuất hiện hoặc giảm bớt số lượng người thừa kế thì cách thức phân được quy định tại Điều 662 Bộ luật dân sự 2015 nội dung như sau:
-Xuất hiện thêm người thừa kế mới: không chia lại di sản nhưng những người thừa kế đã nhận di sản phải thanh toán cho người thừa kế mới một khoản tiền tương ứng với phần di sản người đó tại thời điểm chia thừa kế theo tỷ lệ tương ứng với phần di sản đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
-Người thừa kế bị bác bỏ quyền thừa kế: người đó phải trả lại di sản hoặc thanh toán một khoản tiền tương đương phần giá trị di sản được hưởng ở thời điểm chia thừa kế cho những người thừa kế còn lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mọi thắc mắc liên quan, mời Quý Khách liên hệ: Công ty Luật TNHH STC
Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
Vậy đối với pháp luật Việt Nam hiện hành, những tài sản nào khi nhận mà người thừa kế cần quan tâm đến việc đóng thuế. Sau đây, Luật STC sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu.
1.Các khoản thu nhập từ thừa kế phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
Theo khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ thừa kế phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) gồm:
– Nhận thừa kế là chứng khoán bao gồm: Cổ phiếu, quyền mua cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, chứng chỉ quỹ và các loại chứng khoán khác; cổ phần của cá nhân trong công ty cổ phần theo quy định.
– Nhận thừa kế là phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh.
– Nhận thừa kế là bất động sản gồm: Quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà…trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư này.
– Nhận thừa kế là các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước như: Ô tô; xe gắn máy, xe mô tô…
Luật STC tư vấn miễn phí về các vấn đề liên quan đến thừa kế
Các trường hợp được miễn thuế liên quan đến thừa kế.
Điểm d khoản 1 Điều 3 tại Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các trường hợp được miễn thuế:
“Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ….”
Như vậy, khi nhận được thừa kế là bất động sản, tài sản khác phải đăng ký, chứng khoán, là phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp là bất động sản từ người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định.
Các đối tượng chịu thuế và được miễn thuế hiện nay được pháp luật quy định và xây dựng theo phương thức liệt kê, vì vậy khi tra cứu cần theo sát các đối tượng theo quy đinh tại thông tư Thông tư 111/2013/TT-BTC.
Mọi thắc mắc liên quan, mời Quý Khách liên hệ: Công ty Luật TNHH STC
Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
Việc khai nhận di sản thừa kế cần được thực hiện trong thời hạn và thủ tục theo quy định mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được hưởng di sản thừa kế. Vậy khai nhận di sản và thủ tục khai nhận được thực hiện ra sao. Luật STC sẽ giải đáp để bạn đọc nắm rõ.
1.Khai nhận di sản thừa kế là gì?
Khai nhận di sản thừa kế là thủ tục nhằm xác lập quyền tài sản với di sản do người chết để lại cho người được hưởng theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, khai nhận theo quy định tại Điều 58 Luật Công chứng chỉ xảy ra trong 02 trường hợp:
– Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật;
– Những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó.
Do đó, so với việc những người cùng hàng thừa kế nêu tại Điều 651 BLDS 2015 phân chia cụ thể phần di sản của từng người thì khai nhận thừa kế lại thống nhất không chia di sản đó hoặc khi người thừa kế chỉ có duy nhất một người.
2. Nơi tiến hành khai nhận.
Nơi tiến hành thủ tục khai nhận được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 18 nghị định 29/2015/NĐ-CP với nội dung như sau:
“Điều 18. Niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản
Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó.
Trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ gồm có bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo quy định tại Khoản này và tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.
Trường hợp di sản chỉ gồm có động sản, nếu trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng và nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản không ở cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổ chức hành nghề công chứng có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản thực hiện việc niêm yết.”
=> Tổ chức hành nghề công chứng thực hiện niêm yết tại UBND cấp xã tại nơi thường trú, tạm trú cuối cùng/ nơi có bất động sản.
Liên hệ Luật STC để được tư vấn miễn phí về thủ tục khai nhận di sản thừa kế
Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế
Hồ sơ thủ tục được khai nhận được hướng dẫn tại Điều 58 Luật công chứng 2014 và Điều 18 nghị định 29/2015/NĐ-CP
-Hồ sơ gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng;
+ Bản sao di chúc nếu thừa kế theo di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng nếu chia thừa kế theo pháp luật;
+ Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết; Giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)…
+ Dự thảo Văn bản khai nhận di sản thừa kế (nếu có);
+ Các giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc sổ hộ khẩu, sổ tạm trú… của người khai nhận di sản thừa kế;
+ Các giấy tờ về tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký xe ô tô… Các giấy tờ khác về tình trạng tài sản chung/riêng như bản án ly hôn, văn bản tặng cho tài sản, thỏa thuận tài sản chung/riêng…
+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có trong trường hợp nhiều người được nhận thừa kế nhưng không chia di sản)…
-Thẩm quyền: Tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục niêm yết tại UBND cấp xã nơi thường trú, tạm trú cuối cùng/ nơi có bất động sản.
-Thời gian: 15 ngày kể từ ngày niêm yết
-Ký văn bản khai nhận di sản thừa kế: sau thời hạn niêm yết văn bản khai nhận di sản nếu không có khiếu nại, tố cáo thì tổ chức hành nghề công chứng tiến hành giải quyết hồ sơ, ký chứng nhận và trả kết quả.
Mọi thắc mắc liên quan, mời Quý Khách liên hệ: Công ty Luật TNHH STC
Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
Mối quan hệ huyết thống hay hôn nhân là việc xác nhận tính họ hàng, dòng họ đặc thù trong văn hóa, xã hội Việt Nam hiện nay. Và hầu hết việc chia thừa kế trong thực tế mặc nhiên được người dân hiểu là chia tài sản cho người thân trong gia đình.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành việc chia thừa kế không còn bị giới hạn trong quan hệ huyết thống và hôn nhân mà đã mở rộng. Qua bài viết này, Luật STC giới thiệu các trường hợp đó.
1.Giới hạn trong quyền để lại tài sản thừa kế
Cá nhân có toàn quyền trong việc để lại tài sản của mình cho người thừa kế thông qua việc để lại di chúc. Căn cứ Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.”
Tại Điều 609 ta thấy được 2 yếu tố:
-Cá nhân có thể lập di chúc để định đoạt tài sản của mình=> Không bị giới hạn về đối tượng có thể nhận di sản.
-Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc=> Các đối tượng như doanh nghiệp, tổ chức….cũng là đối tượng không cùng huyết thống,hôn nhân đầu tiên được phép nhận thừa kế mà chúng ta nhận thấy.
Chú ý: Vẫn tồn tại các đối tượng có quyền nhận di sản không phụ thuộc vào di chúc.
2.Con nuôi, cha mẹ nuôi có được hưởng thừa kế không?
Mối quan hệ cha me nuôi, con nuôi hợp pháp là sau khi đã đăng ký với cơ quan có thẩm quyền và xác lập quan hệ cha, mẹ và con.
Theo quy định tại Điều 78 Luật hôn nhân và gia đình 2014, cha mẹ nuôi và con nuôi có quyền và nghĩa vụ giống như giữa cha mẹ đẻ và con đẻ. Do đó cha mẹ nuôi và con nuôi cũng thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được thừa kế di sản theo quy định tại Điều 651 BLDS 2015:
“Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”.
Đồng thời tại Điều 653 BLDS 2015:
“Con nuôi và cha nuôi, mẹ nuôi được thừa kế di sản của nhau và còn được thừa kế di sản theo quy định tại Điều 651 và Điều 652 của Bộ luật này.”
Như vậy, con nuôi, cha mẹ nuôi có quyền bình đẳng hưởng thừa kế và được pháp luật bảo vệ. => Quan hệ nuôi dưỡng
Liên hệ Luật STC để được tư vấn các trường hợp về thừa kế theo Di chúc
3.Con riêng có được hưởng thừa kế của cha kế, mẹ kế?
Điều 654 BLDS 2015 quy định:
“Con riêng và bố dượng, mẹ kế nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì được thừa kế di sản của nhau và còn được thừa kế di sản theo quy định tại Điều 652 và Điều 653 của Bộ luật này.”
Điều 654 có dẫn chiếu đến Điều 653, từ đó ta có thể hiểu mối quan hệ giữa con riêng và cha mẹ kế hoàn toàn được pháp luật bảo hộ trên phương diện quyền thừa kế tương tự cha, mẹ con ruột. => Quan hệ nuôi dưỡng
Tổng kết, như vậy ta có thể thấy pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay không giới hạn về đối tượng thừa kế theo di chúc, điều đó cho phép “người dưng” cũng như những mối quan hệ không cùng huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng vẫn có quyền thừa kế theo di chúc. Yếu tố không giới hạn này chính là tiền đề quyết định cho mọi đối tượng được hưởng di sản từ người đã mất thông qua di chúc.
Mọi thắc mắc liên quan, mời Quý Khách liên hệ: Công ty Luật TNHH STC
Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đưa tiền cho người đang ở Việt Nam nhờ đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó người được nhờ đứng tên ở Việt Nam đã quản lý rồi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó với giá trị cao hơn thì Tòa án buộc người được nhờ đứng tên trả lại khoản tiền gốc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khoản tiền còn lại không bị tịch thu mà được coi là lợi nhuận chung và phải chia cho người được nhờ đứng tên ở Việt Nam tương ứng với công sức của họ trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất; nếu không xác định được chính xác công sức thì khoản lợi nhuận đó được chia đều cho hai bên.
I.Quy định pháp luật
1.1. Khi giải quyết vụ án
Không có quy định của pháp luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở tại Việt Nam.
Điều 50 Luật Đất đai năm 1987 (hết hiệu lực ngày 15-10-1993)
Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định.
Điều 9 Nghị định số 30-HĐBT ngày 23-3-1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai
Việc giao đất cho người nước ngoài nói tại điều 50 Luật Đất đai này quy định như sau:
Giao đất để xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự và các cơ quan đại diện khác của nước ngoài được thực hiện trên cơ sở Hiệp định giữa Chính phủ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với Chính phủ nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế hữu quan với hình thức giao đất có thời hạn.
Giao đất để sản xuất kinh doanh theo Luật Đầu tư nước ngoài:
a) Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài được thuê đất theo luận chứng kinh tế – kỹ thuật đã được Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư phê chuẩn,
b) Đối với xí nghiệp liên doanh thì giá trị khu đất được tinh vào phần vốn góp của phía Việt Nam.
Điều 80 Luật Đất đai năm 1993
Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất.
Điều 15. Hợp đồng vô hiệu Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 (áp dụng vào thời điểm giao dịch)
Hợp đồng vô hiệu toàn bộ trong các trường hợp sau đây:
a) Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trải với đạo đức xã hội;
b) Một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng […]
Điều 16. Xử lý hợp đồng vô hiệu
Hợp đồng vô hiệu không có giá trị từ thời điểm giao kết.
Nếu hợp đồng chưa được thực hiện hoặc đã được thực hiện một phần, thì các bên không được tiếp tục thực hiện.
Trong trường hợp hợp đồng đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ, thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu tài sản đó không bị tịch thu theo quy định của pháp luật; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền.
Bên có lỗi trong việc giao kết hợp đồng vô hiệu mà gây ra thiệt hại cho bên kia, thì phải bồi thường, trừ trường hợp bên bị thiệt hại biết rõ lý do làm cho hợp đồng vô hiệu mà vẫn giao kết.
Khoản thu nhập không hợp pháp từ việc thực hiện hợp đồng vô hiệu phải bị tịch thu.
Bộ luật Dân sự năm 1995
Điều 137. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, sung quỹ nhà nước. […]
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
Điều 235. Xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức
Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó.
1.2. Tại thời điểm công bố án lệ
Án lệ số 02 được ban hành vào ngày 06-4-2016. Tại thời điểm đó. pháp luật Việt Nam đã cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:
Luật Nhà ở năm 2014
Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
[…]
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài […]
Luật Đất đai năm 2013
Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất
Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; […]
Liên hệ Luật STC để được tư vấn về giao dịch dân sự
II.Phân tích và bình luận
Căn cứ các quy định pháp luật áp dụng vào thời điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người ở Việt Nam đứng tên “mua” đất, giao dịch đó bị cấm vì pháp luật tại thời điểm đó không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và quyền sử dụng đất nói chung ở Việt Nam. Giao dịch đó được thực hiện vào thời điểm Pháp lệnh Hợp đồng dân sự có hiệu lực và bị điều chính bởi Pháp lệnh đó – Khoản 5 Điều 1.
Pháp lệnh quy định: “Khoản thu nhập không hợp pháp từ việc thực hiện hợp đồng vô hiệu phải bị tịch thu”. Do đó, các giao dịch tương tự đã bị Tòa án tuyên bố vô hiệu và khoản lợi nhuận thu được bị tịch thu.
Quy định trên vẫn tiếp tục được thể hiện tại BLDS 1995 về xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, đến BLDS 2005 đã không quy định “cứng nhắc” như trên mà chỉ quy định chung tại Điều 137 rằng hoa lợi, lợi tức có thể bị tịch thu “theo quy định của pháp luật”.
Theo nguyên tắc về áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án thì lẽ ra trong trường hợp này phải áp dụng pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện. Tuy nhiên, HĐTP TANDTC đã chấp nhận nhận định được nêu trong Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao (“Đối với chênh lệch giá trị đất, thời điểm xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm là thời điểm thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005, không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản chênh lệch này bà Thảnh và ông Tám củng được hưởng”) để cho rằng Tòa án cấp phúc thẩm tịch thu sung công quỹ nhà nước khoản lợi nhuận là “không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005″.
Có lẽ, HĐTP TANDTC đã tính đến sự thay đổi của pháp luật theo hưởng có lợi hơn đối với các đương sự để “áp dụng hồi tố”. Trong vụ việc này có hai quy định có lợi hơn đối với các đương sự. Thứ nhất, pháp luật đã cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà, sử dụng đất ở Việt Nam trong một số trường hợp. Thứ hai, việc tịch thu hoa lợi, lợi tức thu được từ việc thực hiện giao dịch vô hiệu không phải là trong mọi trường hợp mà chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định cụ thể.
Án lệ không nhận định rõ là giao dịch trong vụ án này có bị coi là vô hiệu hay không. Tòa án cấp phúc thẩm chắc đã quyết định giao dịch này là vô hiệu nên mới quyết định tịch thu khoản lợi nhuận này. Căn cứ vào việc án lệ không có nhận định về vấn đề này, đồng thời án lệ cùng dẫn chiếu đến Điều 137 BLDS 2005 (trong phần về “Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ”), chúng tôi cho rằng HĐTP TANDTC có lẽ cũng coi giao dịch này là vô hiệu và án lệ này chỉ giới hạn trong việc đưa ra đường lối xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu liên quan đến hoa lợi, lợi tức thu được. Như vậy, án lệ số 02 đã không dựa trên các quy định của pháp luật áp dụng vào thời điểm giao dịch mà áp dụng các quy định của pháp luật vào thời điểm giải quyết vụ án theo hướng có lợi hơn cho các đương sự.
Án lệ số 02 không thể được khái quát hóa theo hướng công nhận việc “đầu tư chui” của người không được phép đầu tư, kinh doanh, bao gồm người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…, thông qua người khác được phép đầu tư, kinh doanh.
Đối với những vụ án với tình tiết tương tự như việc “nhờ” đứng tên “mua” đất, bất động sản khác được thực hiện trong những năm gần đây khi mà pháp luật đã có quy định rõ ràng về những trường hợp nào người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sử dụng đất, sở hữu bất động sản khác ở Việt Nam thì theo chúng tôi cần phải căn cứ theo các quy định đó để giải quyết.
Việc áp dụng Án lệ số 02 nếu không tính đến các yếu tố mang tính “xử lý tình huống” như chúng tôi phân tích ở trên rất có thể sẽ dẫn đến việc các bên vi phạm pháp luật về quản lý đất đai (không được phép mua bán, đầu tư nhưng thông qua người khác để mua bán, đầu tư) vì họ cho rằng cuối cùng nếu tranh chấp có xảy ra thì Tòa án cũng sẽ bảo vệ họ (được phép lấy lại vốn đầu tư, được chia lợi nhuận đầu tư). Ngoài ra, nếu không áp dụng án lệ một cách rất thận trọng thì có thể dẫn đến trường hợp rất nghiêm trọng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài “bỏ tiền” mua bán nhà, đất với số lượng lớn và ở những vị trí nhạy cảm thông qua những người ở Việt Nam có quyền mua bán, trong khi chế độ sử dụng đất đai được quản lý chặt chẽ nhất là đối với người nước ngoài.
Vì vậy, theo chúng tôi, kết luận pháp lý từ Án lệ số 02 với nội dung như chúng tôi trình bày ở trên chỉ nên áp dụng trong những vụ án có các tình tiết cơ bản sau đây:
(i) Việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài “nhờ đứng tên” xảy ra trong thời kỳ pháp luật đất đai chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sử dụng đất, bất động sản khác tại Việt Nam;
(ii) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản khác giữa “người dùng tên họ” và bên chuyển nhượng là hợp pháp,
(iii) Có lợi nhuận từ việc “đầu tư” nêu trên.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng việc áp dụng Án lệ số 02 rất thận trọng nếu như có sự thay đổi so với các tình tiết nêu trên. Ví dụ, trong các vụ án có một trong các trường hợp sau đây: người “nhờ” là người nước ngoài giao dịch mua bán được thực hiện trong khi pháp luật đã quy định rõ các trường hợp người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản khác tại Việt Nam, theo chúng tôi Án lệ số 02 không được áp dụng.
Mọi thắc mắc liên quan, mời Quý Khách liên hệ: Công ty Luật TNHH STC
Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
