Các tình tiết đặc trưng và quan trọng sau đây là cơ sở xây dựng Án lệ số 11:
(i) Hợp đồng thế chấp chỉ thể chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp và được xác lập trước khi ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;
(ii) Đối tượng thế chấp không bao gồm nhà ở thuộc quyền sở hữu của người khác được xây dựng trên mảnh đất đó;
(iii) Hợp đồng thế chấp đã tuân thủ các quy định về hình thức theo quy định của pháp luật.
- Quy định của pháp luật
1.1. Khi giải quyết vụ án
Bộ luật Dân sự năm 2005
Điều 342. Thế chấp tài sản
- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 715. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Điều 716. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ
- Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận.
Điều 721. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Điều 68. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý
- Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
- Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thể chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau:
- Bổ sung khoản 3 và khoản 4 Điều 68 như sau:
- Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.
1.2. Tại thời điểm công bố án lệ
Bộ luật Dân sự năm 2015
Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thôi thuận khác.
- PHÂN TÍCH VÀ BÌNH LUẬN
Dựa trên nhận định của HĐTP TANDTC tại án lệ nêu trên, theo chúng tôi, các kết luận pháp lý sau đây có giá trị áp dụng đối với Tòa án nhân dân các cấp.
(i) Trong trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất của mình mà trên thửa đất đó có bất động sản/nhà ở thuộc sở hữu của người khác và tài sản đó không được thế chấp thì hợp đồng thế chấp đó vẫn được coi là hợp pháp:
(ii) Trong trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất của mình mà trên thửa đất đó có bất động sản/nhà ở thuộc sở hữu của người khác và tài sản đó không được thể chấp, khi bên thế chấp và bên nhận thế chấp xử lý tài sản thể chấp, phải ưu tiên dành cho người sở hữu tài sản đó được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1. Về kết luận pháp lý thứ nhất: Trong trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất của mình mà trên thửa đất đó có bất động sản/nhà ở thuộc sở hữu của người khác và tài sản đó không được thể chấp thì hợp đồng thế chấp đó vẫn được coi là hợp pháp
Tại mục (4) của phần nhận định, án lệ đã căn cứ vào khoản 19 Điều l Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ, theo đó sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đó, để đưa ra kết luận pháp lý nêu trên. Theo chúng tôi, quy định pháp luật nêu trên lẽ ra không được áp dụng vì tại thời điểm giao dịch (thế chấp nhà đất) xảy ra vào năm 2008 cần phải áp dụng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 mà Nghị định này không có quy định đó. Tuy nhiên, theo chúng tôi, vẫn có thể căn cứ quy định khác của pháp luật dân sự áp dụng vào thời điểm thế chấp để đưa ra kết luận pháp lý nêu trên.
Thứ nhất, BLDS 2005 tại Điều 716 có quy định: Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận. Điều luật này có nghĩa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không thể chấp tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP nêu trên tại khoản 2 Điều 68 quy định: Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quy định này cũng thể hiện rõ việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không thể chấp tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, vấn đề đặt ra chỉ còn ở chỗ liệu có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất trong khi trên đất đó có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà tài sản đó không thuộc đối tượng thế chấp. Trong tình huống án lệ, có thể hiểu rằng phần đất mà trên đó có nhà ở thuộc sở hữu của người khác vẫn thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp dựa trên tình tiết là hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo Điều 715 BLDS 2005 thì người có quyền sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà không có một hạn chế năm. Quyền sử dụng đất đến với phần đất có nhà ở thuộc sở hữu của người khác vẫn thuộc quyền sử dụng đất của bên thế chấp, do đó, theo chúng tôi, án lệ hoàn toàn có thể căn cứ vào Điều 715 BLDS 2005 để công nhận tính hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng toàn bộ mảnh đất mà trên đó có nhà ở thuộc sở hữu của người khác.
2.2. Về kết luận pháp lý thứ hai: Trong trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất của mình mà trên thửa đất đó có bất động sản nhà ở thuộc sở hữu của người khác và tài sản đó không được thế chấp, khi bên thế chấp và bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp, phải ưu tiên dành cho người sở hữu tài sản đó được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
BLDS 2005 và BLDS 2015 đều không đề cập đến quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nói trên. Vì vậy, có thể cho rằng kết luận này đã bổ sung cho khoảng trống của pháp luật.
Tuy nhiên, theo chúng tôi, trong tình huống án lệ có thể áp dụng tương tự quy định của pháp luật. Điều 223 BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua”. Điều 218 BLDS 2015 cũng quy định tương tự: “Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phải quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Quy định của pháp luật trên đây nhằm tạo điều kiện cho chủ sở hữu chung tài sản được ưu tiên mua phần tài sản thuộc sở hữu chung của người khác để tạo sự ổn định quyền sở hữu.
Trong tình huống án lệ, việc anh Trần Lưu H2 và những người con của ông H, bà N xây dựng và sở hữu, sử dụng lâu dài căn nhà 3,5 tầng trên mảnh đất của bố mẹ cũng gắn tương tự với trường hợp nhiều người cùng hữu chung một tài sản. Việc ông H, bà N chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất theo hợp đồng thế chấp cho người khác sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống, sinh hoạt của anh Trần Lưu H2 và những người con khác vì khi đó anh Trần Lưu H2 và những người con khác buộc phải di dời nơi ở để trao trả quyền sử dụng đất cho người nhận chuyện nhượng. Và do đó, việc trao quyền được ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất đó là để tạo sự ổn định quyền sở hữu nhà của anh Trần Lưu H2 và những người con khác của ông H, bà N và cuộc sống của họ.
Như vậy, việc dành quyền cho người sở hữu tài sản trên đất nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà trên đó có tài sản thuộc sở hữu của người đó cũng tương tự với việc khi một chủ sở hữu chung của một tài sản bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Do đó, HĐTP TANDTC có thể đã áp dụng nguyên tắc áp dụng tương tự của pháp luật quy định tại Điều 3 BLDS 2005 (tương ứng Điều 6 BLDS 2015) để đưa ra kết luận pháp lý như trên.
Văn phòng tại Hà Nội: Tầng 5, Tòa nhà AC, Ngõ 78, Phố Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Hotline: 0988873883
Email: stclawfirm.vn@gmail.com
Website: https://stclawfirm.com/
Văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh: Landmark 81, Vinhomes Central Park, số 208 Nguyễn Hữu Cảnh và số 720A Điện Biên Phủ, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.