Tái định cư là khoản hỗ trợ của Nhà nước khi người sử dụng có đất bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở. Tái định cư gồm phương án bố trí chỗ ở (tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư tại địa điểm khác – nơi được bồi thường bằng đất) và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.

1. Quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư

Điều 85 Luật đất đai 2013 quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư như sau:

• UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
• Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
• Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP hướng dẫn như sau:

• Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
• Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013 như lấy kiến của người có đất thu hồi, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,…
• Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.
• Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở

Điều 86 Luật đất đai 2013 quy định bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở như sau:

• Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư. Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.

• Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.
• Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định.
• Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

3. Mức hỗ trợ tái định cư khi di chuyển chỗ ở

Theo Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở được thực hiện như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. UBND cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.

Như vậy, khi đủ điều kiện để nhà nước hỗ trợ tái định cư thì việc hỗ trợ được thực hiện dựa trên dự án tái định cư do UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện lập và thực hiện trước khi thu hồi đất. Nếu số tiền bồi thường nhỏ hơn giá tiền của 01 suất đất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ thêm phần còn thiếu; trường hợp tự lo chỗ ở thì được bồi thường về đất và nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư, mức hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định.

4. Suất tái định cư tối thiểu 

Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về suất tại định cư tối thiểu như sau:

• Suất tái định cư tối thiểu đối với trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.
• Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương (mỗi tỉnh, thành quy định diện tích tách thửa khác nhau) và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở (không nhỏ hơn 25m2).
• Nếu suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

Căn cứ vào quy định trên và tình hình cụ thể của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 hiện hành, cho thuê lại quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc cho thuê lại này cần tuân theo trình tự thủ tục luật định.

1. Điều kiện cho thuê lại đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ)
• Đất cho thuê lại không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất cho thuê lại không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Quyền sử dụng đất cho thuê lại còn thời hạn sửu dụng.
• Đối với trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất của tố chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải được sự đồng ý của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó.

2. Trình tự thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau:

2.1. Nộp hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK.
• Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất cho thuê lại hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất cho thuê.

2.2. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ cho thuê lại

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và thực hiện công việc sau:

– Gửi thông tin đến cơ quan thuế xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính phải nộp.

– Xác nhận nội dung biến động (cho thuê lại) vào Giấy chứng nhận.

– Chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

2.3. Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày làm việc đối với các xã vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, vùng kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Khi thực hiện giao dịch liên quan đến nhà đất thì theo quy định của pháp luật, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2 % giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, các trường hợp dưới đây thì được miễn thuế khi mua bán nhà đất.

1. Mua bán giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

– Giữa vợ với chồng;

– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

– Ông nội, bà nội với cháu nội;

– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

– Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

2. Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì cũng không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế). 

Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện như sau:

2.1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

– Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

– Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

2.2. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

– Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

2.3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

– Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, đối với hợp đồng mua bán nhà đất thì phải công chứng, nếu không công chứng thì hợp đồng bị vô hiệu. Tuy nhiên vẫn có quy định mà hợp đồng không công chứng thì vẫn được công nhận.

1. Quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định tại điểm a khoản  Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, trừ trường hợp sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản”.

Do đó, nếu hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng thì bị vô hiệu.

2. Hợp đồng không công chứng có thể có hiệu lực

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng thi được xem là vi phạm về hình thức. Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy  về hình thức như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên chưa công chứng thì vẫn có hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.

– Để hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng thì bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên không phải thực hiện việc công chứng.

Khi nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận thì người yêu cầu phải có giấy tờ, chứng minh việc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là giấy giao nhận tiền, biên lai, thông tin chuyển khoản qua ngân hàng…).

Đất đai nhà ở là tài sản quý giá, vì vậy khi để lại di chúc cho con, ông bà cha mẹ thường mong muốn con cái sẽ quản lý, thờ cúng mà không được bán. Vậy di chúc để lại với nội dung như trên có hiệu lực pháp luật hay không?

1. Điều kiện có hiệu lực của di chúc

Theo quy định tại Điều 626 Bộ luật dân sự năm 2015, người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, truất quyền hưởng di sản của người thừa kế cũng như phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Do đó, việc để tài sản của mình cho ai trong di chúc là quyền và ý chí của người lập di chúc.

Ngoài ra, theo Điều 631, di chúc gồm các nội dung sau:

– Ngày tháng năm lập di chúc;

– Họ tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

– Họ tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

– Di sản để lại và nơi có di sản.

Ngoài những nội dung này thì di chúc có thể có các nội dung khác.

Không chỉ vậy, về di chúc hợp pháp, Điều 630 Bộ luật dân sự quy định gồm các điều kiện sau đây:

– Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

– Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

– Hình thức di chúc không trái quy định của luật…

Căn cứ các quy định trên, có thể thấy, không có quy định nào cấm di chúc không được kèm theo điều kiện cũng như không có quy định cụ thể về di chúc kèm điều kiện. Do đó, nếu di chúc đáp ứng các điều kiện để có hiệu lực và hợp pháp thì hoàn toàn có thể kèm theo điều kiện. Trong đó, điều kiện của di chúc không được trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của luật.

Ví dụ: Trong di chúc, cha mẹ để lại di chúc cho con với điều kiện chỉ được ở không được bán thì đây được xác định là nội dung di chúc trái với quy định của pháp luật. Điều 167 Luật Đất đai 2013 ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Các quyền này không thể bị hạn chế trừ trường hợp do Nhà nước quy định ( chẳng hạn như nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất). Như vậy di chúc không hợp pháp.

2. Làm thế nào để di chúc có điều kiện như ví dụ trên hợp pháp?

Nếu muốn hợp pháp hóa di chúc với nội dung để lại nhà đất cho con với điều kiện không được bán thì người để lại di chúc có thể ghi trong nội dung di chúc với điều kiện đây là di sản để thờ cúng. Điều 645 Bộ luật dân sự 2015 quy định về di sản dùng vào việc thờ cúng như sau:

“1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng”.

Đối với di sản được dùng vào việc thờ cúng thì người thừa kế di sản sẽ không thể thực hiện các hoạt động chuyển nhượng tặng cho,… đối với di sản này, đồng thời thỏa mãn yêu cầu có hiệu lực của di chúc.

Di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

1. Quy định của pháp luật về di chúc

Theo quy định tại Điều 626 Bộ luật dân sự năm 2015, người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, truất quyền hưởng di sản của người thừa kế cũng như phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Do đó, việc để tài sản của mình cho ai trong di chúc là quyền và ý chí của người lập di chúc.

Ngoài ra, theo Điều 631, di chúc gồm các nội dung sau:

– Ngày tháng năm lập di chúc;

– Họ tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

– Họ tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

– Di sản để lại và nơi có di sản.

Ngoài những nội dung này thì di chúc có thể có các nội dung khác.

Không chỉ vậy, về di chúc hợp pháp, Điều 630 Bộ luật Dân sự quy định gồm các điều kiện sau đây:

– Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

– Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

– Hình thức di chúc không trái quy định của luật…

Căn cứ các quy định trên, có thể thấy, không có quy định nào cấm di chúc không được kèm theo điều kiện cũng như không có quy định cụ thể về di chúc kèm điều kiện. Do đó, nếu di chúc đáp ứng các điều kiện để có hiệu lực và hợp pháp thì hoàn toàn có thể kèm theo điều kiện. Trong đó, điều kiện của di chúc không được trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của luật.

2. Sự khác biệt giữa di chúc có điều kiện và tặng cho có điều kiện

Về bản chất di chúc và hợp đồng tặng cho đã khác nhau. Do đó, khi kèm theo điều kiện thì di chúc có điều kiện cũng hoàn toàn khác với hợp đồng tặng cho có điều kiện.

Cụ thể, một số vấn đề khác biệt nổi bật như:

Về hiệu lực: 

– Di chúc có hiệu lực từ thời điểm người có tài sản chết.

– Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực từ thời điểm người nhận tặng cho nhận được tài sản trừ khi có thỏa thuận khác.

– Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm phải đăng ký…

Về nghĩa vụ:

– Di chúc: Người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết để lại trong phạm vi di sản được hưởng trừ trường hợp có thỏa thuận khác; thực hiện nghĩa vụ (điều kiện) người để lại di sản yêu cầu trong di chúc nếu điều kiện này không trái pháp luật, đạo đức, xã hội…

– Hợp đồng tặng cho: Hai bên có thể thỏa thuận về việc có thực hiện yêu cầu, nghĩa vụ trước hoặc sau khi tiến hành tặng cho tài sản…

Theo quy định tại Điều 630 Bộ luật dân sự 2021, một trong những điều kiện để di chúc hợp pháp là người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. Đồng nghĩa với đó, nếu người lập di chúc không minh mẫn thì di chúc được lập sẽ không hợp pháp. Vậy làm thế nào để chứng minh người lập di chúc minh mẫn, tỉnh táo?

1. Thực hiện thủ tục công chứng di chúc

Theo quy định hiện nay, việc lập di chúc có thể công chứng hoặc không. Tuy nhiên, để chứng minh một người hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt khi lập di chúc thì có thể thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực di chúc đó.

Bởi theo quy định về việc công chứng di chúc nên tại Điều 56 Luật công chứng:

“1. Người lập di chúc phải tự mình yêu cầu công chứng di chúc, không ủy quyền cho người khác yêu cầu công chứng di chúc.

2. Trường hợp công chứng viên nghi ngờ người lập di chúc bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức và làm chủ được hành vi của mình hoặc có căn cứ cho rằng việc lập di chúc có dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì công chứng viên đề nghị người lập di chúc làm rõ, trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng di chúc đó”.

Căn cứ quy định này, người lập di chúc phải tự mình yêu cầu công chứng di chúc. Đồng thời, công chứng viên sẽ tự mình xác định một người có đủ điều kiện để lập di chúc không. Nếu nghi ngờ người này không thể nhận thức, làm chủ hành vi thì công chứng viên có thể yêu cầu người này làm rõ.

Do đó, trong trường hợp công chứng di chúc, điều kiện về người lập di chúc sẽ được bảo đảm. Đồng nghĩa, người lập di chúc chắn chắn phải minh mẫn, sáng suốt và đáp ứng các điều kiện khác thì mới được công chứng viên công chứng di chúc.

2. Khám sức khỏe khi muốn lập di chúc

Pháp luật không có quy định nào yêu cầu người lập di chúc bắt buộc phải khám và có giấy khám sức khỏe để chứng minh bản thân đủ tỉnh táo, sáng suốt, minh mẫn trong khi lập di chúc.

Tuy nhiên, để chứng minh bản thân đủ điều kiện để lập di chúc thì người này có thể đi khám sức khỏe và được cơ quan y tế có thẩm quyền xác nhận về tình trạng sức khỏe của bản thân.

3. Lập di chúc khi ốm nặng

Trong nhiều trường hợp, khi ốm nặng, nhiều người thường không nhận thức được hành vi của bản thân. Theo đó, sau khi người này chết, những người thừa kế có thể xảy ra mâu thuẫn khi xác định tình trạng minh mẫn, sáng suốt của người lập di chúc.

Để tránh trường hợp đáng tiếc xảy ra, người lập di chúc khi ốm nặng có thể lập di chúc miệng với các điều kiện sau đây:

– Đang trong tình trạng bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản.

– Khi lập di chúc miệng cần phải có ít nhất 02 người làm chứng và ngay sau khi người để lại di chúc thể hiện ý chí cuối cùng của mình, người làm chứng ghi lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.

– Trong thời hạn 05 ngày, di chúc phải được công chứng, chứng thực chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Theo Luật đất đai 2013 đất lấn chiếm là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên đất lấn chiếm vẫn có thể được cấp Sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.

Theo quy định khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) khi có đủ 02 điều kiện sau:

Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất khi có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, sử dụng đất ổn định thì đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có những trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm nhưng vẫn được cấp Sổ đỏ.

Căn cứ điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 18 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 được quy định như sau:

Theo quy định tại Điều 626 BLDS 2015, người lập di chúc có quyền dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng. Tuy nhiên, cũng theo khoản 1 Điều 645 BLDS 2015, di sản được dùng cho việc thờ cúng quy định như sau:

“Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng”;

Theo đó, di sản này chỉ được sử dụng cho việc thờ cúng mà không được chia thừa kế. Đồng thời, phần di sản này được giao cho người được chỉ định trong di chúc để quản lý và thực hiện việc thờ cúng.

Như vậy, phần di sản dùng vào việc thờ cúng chỉ được dùng cho việc thờ cúng mà không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ người thừa kế hoặc người nào khác.

Ngoài ra, Điều 645 BLDS cũng quy định cụ thể về việc chỉ định người quản lý di sản dùng cho việc thờ cúng như sau:

– Người để lại di chúc chỉ định trong di chúc người quản lý phần di sản dùng cho việc thờ cúng;

– Những người thừa kế giao phần di sản dùng cho việc thờ cúng cho người khác quản lý nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của người thừa kế;

– Người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng. Nếu những người thừa kế theo di chúc đều chết thì phần di sản dùng cho việc thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

 Việc để lại di sản thừa kế dùng cho việc thờ cúng được thực hiện theo ý chí của người lập di chúc. Phần di sản này không được chia thừa kế nên không được phép bán phần di sản này, trừ trường hợp để thanh toán nghĩa vụ do người chết để lại mà toàn bộ di sản không đủ để thực hiện.