Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đối với mối quan hệ vợ chồng, thì vấn đề ghi tên ai lên sổ đỏ được khá nhiều người quan tâm.

1. Đối với tài sản riêng của vợ hoặc chồng

Điều 43, 44 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: 

– Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

– Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng.

– Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

Như vậy, nếu đất đai, nhà cửa… được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì bên còn lại không có quyền sử dụng, quyền sở hữu nếu không có thỏa thuận nào khác.

2. Đối với tài sản chung của vợ chồng

Điều 33, Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

– Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

– Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 98 Luật đất đai 2013 thì:

“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”.

Như vậy, nếu đất đai , nhà cửa… là tài sản chung của vợ chồng thì về nguyên tắc trên Sổ đỏ sẽ ghi tên cả vợ và chồng, trừ khi hai bên có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp Sổ đỏ đã cấp cho tài sản chung của vợ và chồng mà chỉ ghi một người thì được cấp đổi sang sổ mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Nhà đất là một trong những loại di sản thừa kế phổ biến và có giá trị nhất. Theo quy định của pháp luật dân sự, có hai hình thức thừa kế là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật có 05 trường hợp dưới đây không được hưởng quyền thừa kế về nhà đất.

Theo Điều 612 Bộ luật dân sự năm 2015, di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Bên cạnh đó, theo Điều 105 Bộ Luật dân sự 2015 thì:

“Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Các trường hợp không được hưởng thừa kế nhà đất

Theo quy định tại Điều 621 Bộ luật dân sự 2015, những người sau đây không được quyền hưởng di sản, cũng như quyền thừa kế nhà đất, bao gồm:

• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó.
• Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản.
• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng.
• Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản. Tuy nhiên, những người này vẫn được hưởng di sản, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.
• Con đã thành niên có khả năng lao động và toàn bộ di sản được thừa kế theo di chúc hợp pháp nhưng không cho người con đó hưởng thừa kế.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 644 Bộ luật dân sự năm 2015: 

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động”.

Như vậy, nếu con đã thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) có khả năng lao động không được hưởng di sản sản thừa kế khi:

– Người lập di chúc không cho người đó hưởng thừa kế theo di chúc.

– Toàn bộ di sản là quyền sử dụng đất, nhà ở được thừa kế theo di chúc hợp pháp.

Hiện nay, việc mua bán nhà chung cư rất phổ biến thông qua các loại hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc mua chung cư. Tuy nhiên để được đưa vào kinh doanh, thì các dự án nhà ở chung cư cần phải đáp ứng các điều kiện luật định. Bài viết làm rõ những điều kiện để căn hộ chung cư được đưa vào mua bán.

1. Điều kiện để nhà ở được phép giao dịch

Theo Điều 118 Luật nhà ở 2014, các điều kiện để nhà ở được phép đưa vào giao dịch mua bán bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch về nhà ở nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện thứ hai và thứ ba vừa nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở

Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:

2.1. Đối với bên bán:

• Phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán.
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

2.2. Đối với bên mua:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư.
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có nhà chung cư.
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
• Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu được ủy quyền quản lý thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam.

Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (hay gọi là Sổ đỏ) là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp không được sang tên Sổ đỏ.

1. Điều kiện để được sang tên Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện để được sang tên bao gồm các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Các trường hợp không được sang tên Sổ đỏ

Các trường hợp không được sang tên Sổ đỏ được quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 gồm 04 trường hợp sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng điều kiện là:

– Người sang tên phải đáp ứng được những điều kiện nêu trên.

– Người được sang tên không thuộc những trường hợp không được sang tên.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên thế chấp đất cần phải tuân theo những điều kiện về đất hoặc người sử dụng đất. Bài viết dưới đây phân tích các điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất.

1. Các loại đất được thế chấp

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, bao gồm:

– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ

Theo Điều 35 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này.

Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đình, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện) mà không nhất thiết phải thế chấp tại ngân hàng như trước đây.

Tài sản chung của dòng họ là tài sản chung hợp nhất không phân chia, được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Bởi tính chất của dòng họ có nhiều thành viên và tài sản là tài sản chung nên Nghị quyết 01/2020/NQ-HĐTP đã có hướng dẫn giải quyết tranh chấp về tài sản chung của dòng họ.

Theo đó, Nghị quyết này hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về quyền khởi kiện, tư cách tham gia tố tụng, xác định địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; nhập vụ án; áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về tài sản chung của dòng họ. Cụ thể:

1. Về quyền khởi kiện tranh chấp về tài sản chung của dòng họ

• Thành viên dòng họ có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của dòng họ theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
• Dòng họ không phải là nguyên đơn. Tập thể (ví dụ: chi họ, nhánh họ, hội đồng gia tộc…) không có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của dòng họ.

2. Về xác định thành viên dòng họ

• Thành viên dòng họ là cá nhân trong dòng họ được xác định theo tập quán phổ biến, được thừa nhận nơi dòng họ tồn tại. Các bên tranh chấp có trách nhiệm cung cấp họ, tên, địa chỉ của thành viên dòng họ.

3. Đương sự trong vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ

• Nguyên đơn trong vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ là người khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản chung của dòng họ.
• Bị đơn trong vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ là người bị kiện. Bị đơn có thể là thành viên dòng họ hoặc người không phải là thành viên dòng họ nhưng có quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản chung của dòng họ.
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ là người tuy không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bao gồm thành viên khác của dòng họ và người không phải là thành viên dòng họ. Thành viên khác của dòng họ được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nếu được đương sự đề nghị và Tòa án chấp nhận trước khi ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Tranh chấp về đất đai là một trong những dạng tranh chấp dân sự xảy ra thường xuyên trong những năm gần đây. Số lượng vụ án tranh chấp đất đai ngày càng nhiều bởi tính chất vụ việc phức tạp, nguồn gốc đất trải qua nhiều chủ sử dụng,… Bài viết trình bày thủ tục hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP, cụ thể:

1.Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

–  Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

2. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. 

3. Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại khoản 5 Điều 202 Luật đất đai 2013.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.